Domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per mancata restituzione di deposito cauzionale- ritardata riconsegna dell’appartamento-accolta domanda circa il deposito cauzionale-dichiara parziale accoglimento domanda riconvenzionale.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bologna, sezione distaccata di Imola, in persona del dottor Sandro Pecorella ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 20151/2003 di R.G. degli affari contenziosi civili, decisa mediante lettura del dispositivo all’udienza del 14 marzo 2005 promossa da M. M. rappresentato e difeso come da mandato in margine al ricorso dall’avv. A. C. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in C. S. P. T., p.zza G. 8.
Attore
contro
A. B.
Convenuto
avente per oggetto: condanna alla restituzione del deposito cauzionale e domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.Conclusioni per l’attore
Voglia l’Ill.mo sig. Giudice adito,
dichiarare B. A., ut supra, tenuto, e quindi condannarlo al pagamento in favore di M. M., della somma di € 464,81, o quella diversa che verrà ritenuta di giustizia, oltre interessi come per legge, dalla data della consegna del libretto di deposito di cui in premessa, al soddisfo.
Condannare altresì B. A. al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio.Conclusioni per il convenuto:
Piaccia all’Ill.mo Giudice adito, in accoglimento delle richieste già formulate,contrariis reiectis
in via principale,
respingere la domanda avversaria poiché infondata in fatto ed in diritto;
con vittoria di spese, competenze ed onorari del procedimento, come da nota spese che si deposita;
in via riconvenzionale,
dichiarare tenuto e quindi condannare il sig. M. M. al pagamento, a favore del signore A. B., della somma di £. 2600,00 o di quella diversa che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni subiti e di rimborso delle spese sostenute per fatto e colpa del conduttore, nonché a titolo di risarcimento del maggior danno per la ritardata restituzione dell’immobile, ai sensi dell’art. 1591 c.c.
Svolgimento del processo
Con ricorso ex artt. 414 e 447 bis c.p.c., depositato in cancelleria il 15 aprile 2003, il sig. M. M. adiva l’intestato giudice riferendo di avere lasciato l’appartamento condotto in locazione concessagli dal sig. B. A. dopo che il contratto si era risolto consensualmente tra le parti, riferiva che dopo il rilascio il sig. B. non gli aveva restituito il deposito cauzionale pagato a suo tempo e produttivo di interessi. Chiedeva pertanto che il sig. B. fosse condannato a pagarlo, riferendo che la somma corrispondeva, in moneta attuale ad € 464,81.
Si costituiva tempestivamente il sig. B., spiegando domanda riconvenzionale e svolgendo apposita istanza di spostamento dell’udienza ed emissione di nuovo decreto di fissazione udienza ex artt. 447 bis e 420 c.p.c.
Esponeva che il contratto era stato disdetto alla seconda scadenza e che pertanto il contratto non era stato risolto consensualmente, ma era giunto a termine per la sua naturale scadenza. Nonostante ciò l’appartamento era stato restituito, anziché al 31 dicembre 2001, nell’agosto 2002. Riferiva che il comportamento del sig. M. in corso di locazione era stato oggetto di critiche da parte degli altri condomini e pertanto tale vicenda aveva costituito uno dei motivi che lo avevano indotto al mancato rinnovo del contratto. Inoltre riferiva, che come risultava da contratto l’appartamento era stato consegnato in perfette condizioni, mentre era stato restituito con numerose macchie di umidità, necessità di rinfrescare la pittura e anche con numerosi fori nei muri dovuti ai tasselli necessari per fissare i mobili. Risultavano inoltre rotte alcune piastrelle e le placche di alcuni interruttori. Vi era inoltre il vetro di una porta rotto e l’appartamento era stato lasciato parzialmente ingombro di cose che il sig. B. e il suo figlio avevano dovuto rimuovere. Inoltre riferiva il sig. B. che era stato necessario ristrutturare completamente il garage e istallare nuove tubature in cucina, dove era stato rifatto anche il pavimento.
Chiedeva il rigetto delle domande attrici e, in via riconvenzionale, il risarcimento del danno per ritardata consegna dell’immobile e per i danni causati all’immobile che quantificava in € 2600,00.
Emesso il decreto ex art. 418 c.p.c., replicava l’attore respingendo gli assunti del convenuto in punto di danni causati all’immobile e chiedendo il rigetto della domanda riconvenzionale. Veniva ammessa solamente la rottura del vetro della porta interna.
La causa veniva istruita con produzione documentale, prove testimoniali e con l’interrogatorio formale dell’attore.
Quindi, concessi su richiesta i termine ex art. 429 comma 2° c.p.c., la causa veniva discussa e decisa come da dispositivo emesso al termine dell’udienza.
Motivi della decisione
È opportuno delimitare il tema della decisione poiché come spesso capita in questo tipo di cause, che riguardano rapporti di lunga durata nel tempo, sono stati riversati nella causa questioni che hanno interessato lo svolgimento del rapporto, ma che non sono utili alla decisione della causa.
Tale è soprattutto la questione con altri condomini (che però, in base alle prove, si tratta di un solo condomino, per un solo episodio e che tra l’altro non si capisce come abbia potuto provocare l’intervento del proprietario dell’immobile, trattandosi di rapporti squisitamente interpersonali tra il sig. M. e l’altro condomino). Questa vicenda a nulla serve per decidere la causa in questione.
Infatti il tema della decisione è, per quanto riguarda l’attore la restituzione del deposito cauzionale e il pagamento dei relativi interessi e, per quanto riguarda il convenuto, il risarcimento del danno per l’asserito mal conduzione dell’immobile e il risarcimento del danno per ritardata restituzione dell’appartamento.
Questa vicenda può essere subito esaminata per respingerla. Infatti, è pacifico che anche nel corso della durata della permanenza senza titolo del sig. M. nell’immobile, prolungatasi per sette – otto mesi, lo stesso continuò a pagare il canone di locazione. Ciò non lo rende indenne da dovere risarcire i danni da ritardata consegna, ma affinché sorga questa obbligazione il danno deve sussistere veramente e non può il locatore chiederlo per il semplice fatto del ritardo. Si osserva in proposito che nel contratto di locazione non è prevista alcuna penale per la ritardata consegna. Dunque il locatore deve dare la prova positiva che la ritardata consegna gli ha provocato danni, per esempio provando che avrebbe potuto locare nuovamente l’immobile a prezzi più vantaggiosi di quello pagato dal sig. M., in modo tale da avere diritto a vedersi risarcita la differenza.Oppure provando che a casa della mancata consegna dell’immobile ha dovuto prendere in locazione un altro immobile per se con conseguente diritto ad ottenere il rimborso della differenza. Nel caso presente nulla di ciò è stato provato e pertanto, preso atto che il sig. M. ha continuato a pagare i canoni, nessun danno è stato causato dallo stesso per ritardata consegna.
Per quanto riguarda i danni dell’immobile, si osserva che effettivamente è stato provato che i muri dovevano essere completamente ridipinti previa stuccatura dei numerosi fori per i tasselli praticati dal sig. M. nel corso della sua conduzione dell’immobile (cfr. testimonianza del sig. B. R., figlio del convenuto e fotografie in atti).
È inoltre pacificamente ammessa la rottura del vetro della porta interna. Per quanto riguarda le macchie di umidità il sig. M. ha riferito che dipendevano dalla penetrazione delle acque meteoriche dovute ad una cattiva impermeabilizzazione dell’edificio e che dunque le relative riparazioni non erano di sua competenza. Effettivamente appare difficile ricondurre le macchie di umidità ad una cattiva conduzione dell’appartamento. Se solo si guarda le fotografie prodotte si vede che le stesse sono posizionate nei posto dove erano posizionati i mobili e perciò si deve senz’altro concludere che l’umidità è dovuta a condizioni proprie dell’immobile senza che il sig. M. abbai commesso qualcosa che le abbia provocate.
Il sig. B. per tali fatti si fa forte della clausola contenuta nel contratto per il quale l’immobile era in buono stato di manutenzione ed esente da vizi pregiudizievoli per la salute, per dire che l’immobile era privo anche di questi difetti. Inoltre il locatore invoca anche la clausola che pone a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione relative agli infissi, al rivestimento dei muri e soffitti ed alla pavimentazione, dando facoltà al locatore, in caso contrario, a prelevare le somme dal deposito cauzionale.
Osserva il Giudice che da una parte la clausola che attesta il buono stato dell’immobile non vuole dire che l’immobile è totalmente privo di difetti, essendo comunque attestato un buono stato di manutenzione, ciò non vuole dire che le macchie di umidità siano state provocate dal sig. M. con una cattiva conduzione dell’immobile.
Per quanto riguarda le tubazioni della cucina nessuna prova è stata data che la loro sostituzione (se è stata effettuata: il teste B. non ne parla) fosse dovuta al fatto del conduttore piuttosto che alla naturale vetustà ed uso. Anche il rifacimento del pavimento (anche di questo il teste B. non ne parla perciò, a stretto rigore, non vi è la prova che il sig. B. padre abbia dovuto sostenere spese per tale causa) sembra essere dovuto, se effettuata, alla necessità di rimuoverlo per rifare le tubature e pertanto non vi anche in questo caso la prova che la necessità di rifarlo fosse dovuto al fatto dell’attore.
A proposito delle mattonelle si deve dire che il sig. B. si ricorda dell’esistenza di mattonelle rotte in cucina, mentre il teste B., non si ricorda di nessuna mattonella rotta. Il risultato della prova sul punto è pertanto contraddittorio e non si può pertanto processualmente dire che tali mattonelle lesionate vi erano.
Rimane pertanto provato solo la rottura delle placche, evidenziata dalle fotografie in atti, i muri sporchi e i buchi dei tasselli, oltre al fatto che il locatore ha dovuto rimuovere qualche scatolone di roba lasciata dal sig. M. e che è stata tranquillamente buttata nel pattume (cfr. teste B.) senza eccessivi fastidi per il locatore.
Ciò premesso si deve dire che il contratto in questione con il riferimento ai criteri legali di determinazione del canone e con l’assenza di assistenza delle associazioni di categoria deve essere classificato tra i contratti di locazione ad equo canone.
Rileva dunque l’art. 79 della L. 392/78 per il quale è impossibile addossare al conduttore le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso e, segnatamente, delle spese per la tinteggiatura delle pareti e ricopertura dei tasselli, poiché in tale modo si addosserebbe al conduttore una spesa ordinaria di manutenzione che la legge pone di regola (art.1576 c.c.) a carico del locatore. Trattandosi di immobile condotto ad equo canone, la pattuizione di un onere di pitturazione e ripristino dello stato precedente alla locazione dello stato dei muri, darebbe al locatore un vantaggio ulteriore rispetto al canone che in quanto equo per legge già comprende queste spese. Dunque la clausola che pone a carico del conduttore la piccola manutenzione non può essere interpretata nel modo da porre a suo carico l’intera ripitturazione e stuccatura delle pareti, ma solo le piccole manutenzioni locali necessarie in corso di rapporto. In presenza di un contratto ad equo canone, come è quello qui esaminato, la pattuizione dell’onere di ripristino delle pareti è assolutamente impossibile e se tale clausola è pattuita, la stessa è nulla (cfr. Cass. civ. sez. 3 n. 11703 del 5 agosto 2002 e con particolare riferimento alla rimozione dei fori da tasselli vedi Pretore di Padova del 24 giugno 1997 n. 345 estensore Lolli).
Si deve solo aggiungere che in caso di contratto a canone libero tale onere deve essere pattuito espressamente poiché il canone di locazione normalmente tiene conto anche del naturale degrado dovuto all’uso dell’immobile. In caso di mancata pattuizione, tale onere può essere addossato al conduttore, in regime di libero mercato, solo nel caso che ciò sia previsto da un uso normativo. Nel nostro caso, siamo di fronte però, come già detto, ad un contratto ad equo canone dove ciò è assolutamente impossibile.
Dunque solo le spese relative alla sostituzione del vetro e alle due placche raffigurate nelle fotografie possono essere poste a carico del conduttore e prelevate dal deposito cauzionale.
Tuttavia il convenuto ha mancato di dare la prova delle spese sostenute per tale causa. Si può fare riferimento per ciò solo a quanto esposto dallo stesso attore nella sua comparsa conclusiva che quantifica il danno da lui causato in complessivi € 100,00.
Pertanto la domanda riconvenzionale del locatore sig. B. può essere accolta solo in questa limitata misura.
Per converso deve essere accolta per il residuo la domanda principale dell’attore di restituzione del deposito cauzionale e pertanto nella misura di 364,81, dovendosi operare la compensazione di cui all’art. 1241 c.c. Tale operazione di compensazione deve essere effettuata, ex art. 1242 c.c. al giorno della coesistenza dei debiti e pertanto al momento del rilascio dell’immobile poiché in quella data maturava sia il diritto dell’attore a vedersi restituita la somma, sia il diritto del convenuto a trattenere la somma necessaria per il pagamento dei danni non riparati dal conduttore. Fino a quel momento infatti il sig. M. avrebbe ben potuto sostituire le placche e il vetro rotti e pertanto nessun titolo aveva il sig. B. di soddisfarsi su quelle somme. Siccome rimane divergenza sul momento in cui la chiave è stata riconsegnata (primi di agosto per il convenuto, primi di luglio per l’attore) e non vi è nessuna prova che permetta di definire in modo certo la data, è necessario indicare una via di mezzo e pertanto si fissa tale data nel 15 luglio 2002.
Dunque siccome il deposito cauzionale produce interessi per legge, al sig. M. vanno corrisposti pure questi interessi, nella misura legale pro tempore vigenti, calcolati sull’intera somma di e 464,81 fino alla data in cui è sorto il controcredito del sig. B. e cioè, come abbiamo detto al 15 luglio 2002 e sulla somma residua di € 364,81 da quella data al saldo effettivo.
Il sig. B., soccombente, deve essere ex art. 91 c.p.c.
Tuttavia vi sono ragioni per compensare parzialmente, nella misura di un terzo le spese di causa, liquidate conformemente alla nota presentata. Infatti il sig. M. ha ammesso di avere commesso un danneggiamento che travalica il logorio ordinario e cioè il vetro rotto, solo quando si è visto notificare la comparsa contenente la domanda riconvenzionale e non ne ha fatto menzione nel ricorso originario. Sin ritiene pertanto che ciò costituisca, ex art. 92 c.p.c., motivo sufficiente per compensare un terzo delle spese di causa.
P.Q.M.
Il Tribunale di Bologna, sezione distaccata di Imola, in persona del dott. Sandro Pecorella, definitivamente pronunciando nella causa (n.r. 20151/2003) traM. M.
controB. A.
avente per oggetto: condanna al pagamento del deposito cauzionale e domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.
ogni diversa istanza disattesa e respintaaccoglie
accoglie la domanda di pagamento della somma relativa al deposito cauzionale prestato da M. M. nei confronti di B. A., detratta la somma necessaria al pagamento del danno per rottura di un vetro di una porta interna;
dichiara in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da B. A. nei confronti di M. M., che la somma dovuta per la riparazione del vetro ammonta ad € 100,00;
compensa la somma detta con la maggiore somma di € 464,81 corrispondenti alla somma corrisposta quale deposito cauzionale da M. M. a B. A. e per l’effetto condanna B. M. al pagamento in favore di M. M. della somma di € 364,81 oltre interessi nella misura legale pro tempore vigente dalla data del 27 dicembre 1993 fino al saldo effettivo, interessi da calcolarsi sulla somma di € 464,81 fino alla data del 15 luglio 2002 e sulla somma di € 364,81 dalla data successiva sino al saldo effettivo;
liquida le spese di causa sostenute da M. M. in complessivi € 1737,55 di cui € 57,00 per spese, € 688,05 per competenze ed € 992,50 per onorari, oltre 12,5 % ex art. 14 T.P. e oltre IVA e CPA come per legge;
condanna B. A. a pagare in favore di M. M. i due terzi delle spese legali sopra liquidate, compensando tra le parti il restate terzo.
Sentenza esecutiva per legge.
Imola, 14 marzo 2005
Il giudice