Contratto di mediazione- diverse Agenzia Immobiliari coinvolte- mediatore- falsus procurator- condanna i convenuti al pagamento di parte dell’aliquota.

Contratto di mediazione- diverse Agenzia Immobiliari  coinvolte- mediatore- falsus procurator- condanna i convenuti al pagamento di parte dell’aliquota. 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Bologna, sezione distaccata di Bologna, in persona del dottor Sandro Pecorella ha pronunziato la seguente

SENTENZA       

nella causa iscritta al n. 695/2004 di R.G. degli affari contenziosi civili, posta in decisione all’udienza del 5 novembre  2007 in seguito alla precisazione delle conclusione e alla concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, promossa da T. A., rappresentata e difesa per mandato in calce dell’atto di citazione dall’avv. R. P. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Imola, via C. 30

Attrice

contro

N. G. e S. A. rappresentati e difesi come da mandato in calce della comparsa di costituzione e risposta con chiamata in causa di terzo dagli avv. L. P. del foro di Terni e G. M. del foro di Bologna, elettivamente domiciliati in Imola presso lo studio della seconda, via C. n. 57.

Convenuti

con la chiamata in causa di

C. S.a.s. di S. C. & C. in persona del legale rappresentante pro tempore rag. S. C., rappresentata e difesa come da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta per il terzo chiamato in causa dall’avv. A. B. di Bologna ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bologna, via S. S. 23.

Terza chiamata in causa

avente per oggetto: contratto di mediazione.

Conclusioni per l’attrice (come da atto di citazione):

Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni avversa deduzione, eccezione o istanza, accertare il contributo causale apportato dall’agenzia M. alla conclusione della compravendita immobiliare di cui in narrativa, fra il Consorzio E. I. ed i coniugi A. S. e G. N. e per l’effetto condannare entrambi questi ultimi, in solido fra loro, corrispondere la dovuta provvigione alla sig.ra A. T. , secondo quanto risulterà di giustizia, oltre a rivalutazione e interessi.

Con vittoria di spese, competenze, onorari. 

Conclusioni per i convenuti (come da comparsa di costituzione e risposta):

in via pregiudiziale: voglia l’Ill.mo Giudice Istruttore designato del Tribunale di Bologna, sezione distaccata di Imola, accertare e dichiarare l’estinzione del diritto alla provvigione richiesto da parte attrice per intervenuta prescrizione e, per l’effetto, rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto, il tutto con vittoria di spese, funzioni ed onorari.

Nel merito: Voglia Ill.mo Giudice Istruttore designato del Tribunale di Bologna, sezione distaccata di Imola, accertare e dichiarare che la compravendita dell’immobile sito in Imola, via C. n. 5 di proprietà dei coniugi N. G. e S. A. è avvenuta per l’esclusiva mediazione dell’agenzia immobiliare C. S.a.s. di S. C.  C. e, per l’effetto, rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto, il tutto con vittoria di spese, funzioni ed onorari.

In via subordinata nel merito: Voglia l’Ill.mo Giudice istruttore designato del Tribunale di Bologna, sezione distaccata di Imola, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle precedenti formulate conclusioni e quindi nel denegato caso di accertamento del diritto dell’agenzia M. di A. T. ad un quota di provvigione relativa alla compravendita immobiliare intercorsa tra il Consorzio Edile Imolese ed i convenuti, previa chiamata in causa della C. S.a.s. di S. C.  C. ed accertata e dichiarata l’estraneità e la buona fede mostrata da N. G. e S. A. in tutta la vicenda, condannare la C. S.a.s. di S. C. & C. al pagamento della quota di provvigione eventualmente riconosciuta all’attrice, il tutto con vittoria di spese, funzioni ed onorari.

Conclusioni per la terza chiamata in causa (come da comparsa di costituzione e risposta):

Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, previa ogni opportuna declaratoria in merito al contratto di mediazione intercorso tra agenzia immobiliare C. S.a.s. e i signori N. G. e S. A., contrariis reiectis, così giudicare:

in via pregiudiziale accertare e dichiarare l’estinzione del diritto alla provvigione richiesto dall’agenzia M. di A. T. e conseguentemente rigettare la domanda di garanzia effettuata dai sigg.ri N. G. e S. A. nei confronti di A. I. C. S.a.s.;

nel merito, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della richiesta pregiudiziale, dichiarare che l’agenzia M. di A. T. non ha svolto alcuna attività mediatoria utile nella compravendita dell’immobile acquistato dai signori N. G. e S. A. dal C. E. I. C. e S. P. C. e conseguentemente rigettare la domanda dell’agenzia M. di A. T. e la domanda di garanzia formulata dai sigg.ri N. G. e S. A. nei confronti di Agenzia Immobiliare C. S.a.s.;

in subordine nel merito nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle sopra riportate conclusioni, accertata la totale estraneità di A. I. C. S.a.s. rispetto al rapporto intercorso tra i sigg.ri N. G. e S. A. e l’agenzia M. di A. T., nonché la buona fede di Agenzia Immobiliare C. S.a.s. nell’avere ignorato l’attività mediatoria dell’agenzia M. di A. T. per il grave inadempimento informativo dei sigg.ri N. G. e S. A. al pagamento della provvigione accertata in favore dell’agenzia M. di A. T.;

in ulteriore subordine nel merito nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle sopra riportare conclusioni, accertata la marginale attività mediatoria posta in essere dall’agenzia M. di A. T., nonché il ridotto importo provvisionale richiesto dell’Agenzia Immobiliare C. S.a.s. ai sigg.ri N. G. e S. A., condannare gli stessi sigg.ri N. G. e S. A. al pagamento della provvigione accertata a favore dell’agenzia M. di A. T.;

in tutti i casi condannare i sigg.ri N. G. e S. A. al pagamento delle spese, competenze e onorari di casa oltre IVA , CPA, 12,5% spese generali ex art. 14 D.M. 127/2004 e successive tutte occorrende.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione la sig.ra T. A., agente immobiliare iscritto al ruolo dei mediatori, titolare della ditta M., ha chiamato in giudizio i sigg.ri N. G. e S. A. chiedendo di accertare il contributo causale apportato dall’agenzia M. nell’acquisto da pare dei convenuti avvenuto verso il C. E. I. Costruzioni e S. P. C. di un’abitazione che all’epoca era in costruzione nell’ambito della lottizzazione denominata “Poggio Belvedere”.

Riferiva che l’abitazione poi comprata dagli odierni convenuti fu fatta vedere insieme ad un’altra dal sig. B. C., collaboratore dell’agenzia.

Riferiva che dopo qualche tempo la sig.ra T. venne a sapere che gli odierni convenuti avevano concluso l’affare e chiese il pagamento della provvigione senza avere soddisfazione alcuna.

Riferiva che, per converso, il Consorzio Edile Imolese Costruzioni e Servizi Piccola Cooperativa aveva raggiunto un accordo con l’odierna attrice.

Chiedeva di condannarsi l’attrice al pagamento della provvigione del 2% d’uso sul valore del contratto pari ad € 545.000,00 come da rogito di acquisto.

I convenuti, sigg.ri N. e S. si costituivano tempestivamente, chiedendo preliminarmente lo spostamento dell’udienza per consentire loro di chiamare in causa la C. S.a.s., meglio indicata nelle precedenti pagine.

Eccepivano in via preliminare la prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione indicando che alla prima lettera del 24 ottobre 2002 proveniente dalla sig.ra T. e alla lettera del legale da questa designato del 21 novembre 2002, il primo atto interruttivo della prescrizione è stata la notificazione dell’atto di citazione avvenuta il 22 giugno 2004. Dunque la prescrizione, anche a riguardo alla conclusione del contratto preliminare, che è il momento nel quale sorge il diritto del mediatore alla provvigione, avvenuta nel giugno 2002, sarebbe prescritto.

Comunque nel merito chiedeva il rigetto della domanda.

Infatti riferivano in effetti di essersi rivolti verso la M. per visionare un immobile in quella lottizzazione, ma si trattativa dell’immobile situato nella via S. 11, ma non quella in via C. 5 che poi è stato acquistato.

In ogni caso riferiva che per quel’acquisto aveva pagato la mediazione alla C. S.a.s. per la quale aveva pure sottoscritto il foglio visita. Riferiva di avere pagato per mediazione una percentuale dell’1% e conseguentemente chiedeva di chiamarla in causa, per chiedere alla stessa C. di pagare lei quota  arte della provvigione pattuita.

Notificato l’atto di citazione per chiamata di terzi, la C., oltre a svolgere anch’essa eccezione di prescrizione della pretesa della sig.ra T. e a riferire solo a se stessa la conclusione dell’affare, chiedendo il rigetto delle pretese attrici, riferiva, in più, di avere saputo della pretesa della M. solo a provvigione già percepita. Dunque riferiva che i sigg.ri N. e S. avevano mancato all’obbligo di informazione circa la presenza di altra agenzia e pertanto avrebbero dovuto semmai risarcire il danno, se danno vi fosse. Evidenziava comunque che la C. S.a.s. aveva percepito una percentuale inferiore all’uso e chiedeva pertanto che se la pretesa svolta dalla sig.ra T. dovesse essere accolta, questo accoglimento dovrebbe avvenire ponendo solo a carico dei convenuti il pagamento di una parte della provvigione, fino ad arrivare alla provvigione d’uso.

Il processo è stato istruito con gli interrogatori formali delle parti, produzione documentale e prove testimoniali e all’esito delle prove orali si sono subito precisate le conclusioni ed il processo è stato trattenuto a sentenza previa concessione dei termini per le attività previste dall’art. 190 c.p.c.

Tutte e tre le parti hanno depositato comparse conclusionali e repliche.

Ai sensi dell’art. 1754 c.c. “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti collaborazione, di dipendenza di rappresentanza”.

Secondo il tenore della norma il nocciolo del rapporto di mediazione è la messa in relazione delle parti in modo tale che le medesime concludano un affare.

Addirittura parte della dottrina è arrivata a ritenere che, in base al tenore della norma, la mediazione non sia neppure un atto negoziale, con la c.d. volontà degli effetti, ma costituirebbe un atto giuridico in senso stretto il cui effetto, che per la parte che viene posta in relazione è quello di essere obbligato a pagare la provvigione, sarebbe pertanto indipendente da una volontà in questo senso.

Comunque sia, negoziale o meno la natura della mediazione, per potere dire che uno è stato mediatore nell’affare è necessario che colui che ritenga di essere mediatore provi la sussistenza di un nesso di causalità tra l’opera svolta da lui e la conclusione dell’affare. In altre parole l’attività di chi si assume mediatore deve essere la condizione necessaria per la quale si deve dire che senza l’apporto del preteso mediatore, pure in concorso con altri fattori, l’affare non si sarebbe concluso (la giurisprudenza sul punto è assolutamente univoca e costante e non si ritiene di dovere riportare massime particolari).  Si deve però ricordare che la prestazione del mediatore possa anche esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente da un intervento nelle varie fasi delle trattative fino alla stipulazione del contratto (vedi per esempio Cass. Civ. sez. 3 del 16 gennaio 1996 n. 297/96 per la quale, “Nella disciplina degli artt. 1754 e 1755 cod. civ., il diritto alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l'attività del mediatore non sia stato il fattore determinante ed esclusivo della conclusione dell'affare, essendo sufficiente, rispetto a questo, che la menzionata attività presenti il carattere della completezza. Né assumono in proposito rilevanza, una volta realizzatosi l'affare, gli originari ripensamenti di una delle parti del rapporto di mediazione, i quali, appartenendo alla sfera interna delle determinazioni della parte stessa, non possono incidere sull'efficienza causale esclusiva o concorrente dell'opera del mediatore”).

Nel presente caso il teste chiave che consente di ritenere quale sia stata la natura del rapporto esistente tra l’impresa della sig.ra T. e gli odierni convenuti è il sig. M. G., esponente della società cooperativa che ha venduto l’immobile ai sigg.ri N. e S., che ha riferito quello che segue: “ricordo la visita della sig.ra S., era con il sig. C. e gli fu fatta vedere sia la casa che noi avevamo più sopra in via S. e quella più sotto nella prosecuzione di via S.. Non vi erano ancora i numeri civici. Non ricordo i numeri dei lotti, ma sono sicuro che le case sono quelle. L’agenzia M. era un’agenzia con la quale collaboravamo, non vi era un rapporto di esclusiva. Ho imparato solo quando siamo andati dal notaio a rogitare che la trattativa era stata condotta dalla C. S.a.s. Io non so chi delle due agenzie è arrivata per prima. Posso solo dire che alla visita del 6 aprile, dove vi era C. e alla quale vi ero anche io, furono viste tutte e due le case. C. mi disse che era della M.. La sig.ra S. era da sola, sono sicuro e non c’era alcun familiare con lei. Ricordo che quella di sopra non gli interessava molto, quando invece vide quella di sotto chiamò al cellulare il marito. Lei chiamò il marito e si disse entusiasta della casa e rimasero d’accordo che si sarebbero sentiti con C. per la prosecuzione della trattativa…Ricordo che la sig.ra S. si presentò per vedere essenzialmente l’immobile di sopra, ma poi prese visione anche dell’immobile di sotto. Sicuramente glielo ho detto io di venire a vedere l’immobile di sotto, quando capii che l’immobile di sotto (rectius di sopra) non interessava”  (pag. 6 e 7 del verbale delle prove orali allegate al verbale manoscritto dell’udienza del 5 novembre 2007).

Sulla base di ciò non vi è dubbio che la messa in relazione delle parti è stata fatta dal sig. C. che ha speso il nome della ditta M..

Lo scrivente ritiene che considerazioni svolte dalla Difesa di parte convenuta sulle cointeressenze del sig. M. con la M. non valgano a fare ritenere inattendibile il teste dato che egli ha fatto affermazioni molto precise il cui tenore non può essere scalfite da considerazioni così spicciole, data anche la sussistenza della responsabilità penale del testimone.

È dunque accertato che la prima messa in contatto delle parti, che poi in effetti hanno concluso l’affare è avvenuta per merito dell’agenzia della sig.ra T.

Infatti è pacifico che il contatto tramite C. è avvenuta in epoca successiva a ciò, tanto è vero che i convenuti non negano che vi fu una prima visita, in ordine di tempo con il sig. C. che operava per conto M., ma riferiscono che la visita ebbe per oggetto altro immobile, quello di via S. che dalla visione della pubblicità M. sembrava in un primo momento interessare. Secondo i convenuti in quel primo incontro non si parlò affatto dell’immobile poi comprato, ma tale loro indicazione è smentita da sig. M..

Ritiene lo scrivente che sulla base di quanto sopra detto il nesso di causalità tra l’intervento della sig.ra T., che opera sotto la ditta M., e la conclusione dell’affare non possa negarsi. Infatti ciò è tanto vero che quando i sigg.ri N. – S. cercarono di vedere l’immobile con C. non vennero neppure accompagnati dall’incaricato di questa, ma semplicemente, dato che era tardi, li fu fatto vistare il foglio visite e venne consegnata una piantina che permetteva di trovare l’immobile.

Preso atto di ciò si deve dire che la domanda della sig.ra T. debba essere accolta.

Infatti non ha pregio l’eccezione di prescrizione perché è chiaro che il contratto preliminare del 18 giugno 2002 non era vincolante per le parti dato che era stato sottoscritto da persona che non era legale rappresentante e dunque era nella posizione del falsus procurator. Si ricorda che in mancanza di ratifica il contratto concluso in queste condizioni, ai sensi dell’art. 1398 c.c. ha solo l’effetto di rendere potenzialmente responsabile per il risarcimento del danno il falsus procurator .Per converso, ai sensi dell’art. 1399 c.c. la ratifica ha effetto retroattivo, ma sono salvi i diritti dei terzi.

Preso atto di ciò è inapplicabile 1757 comma 3° c.c. che legittima il mediatore a chiedere comunque la provvigione perché il contratto concluso da falsus procurator non era semplicemente invalido o rescindibile, ma in radice non esistente. Dunque non vi era azione per la sig.ra T. fino al momento nel quale il contratto si è effettivamente perfezionato, cosa che è accaduta con la ratifica con scrittura privata autenticata del 24 novembre 2003 (cfr. in questi sensi Cass. Civ. del 23 marzo 1998 n. 3076/98 per la quale “La promessa dell' acquisto di un bene da parte di un terzo, con obbligo del medesimo di pagarne il prezzo, configura un contratto preliminare concluso da un rappresentante senza potere. Pertanto se il rappresentato non ratifica l'atto, nessun vincolo giuridico si costituisce tra questi e il promissario venditore, tale che consenta a quest'ultimo di agire per l'esecuzione del contratto e imponga al "falsus procurator" l'obbligo di compensare colui che ha svolto attività di mediazione per la stipula del preliminare”).

L’atto di citazione, notificato a tutti e due i convenuti il 22 giugno 2004 è pertanto avvenuto tempestivamente rispetto al termine annuale di prescrizione della provvigione del mediatore previsto dall’art. 2950 c.c.

Preso atto di ciò è pacifico per ammissione del medesimo sig. N. che la C. venne informata della pretesa della sig.ra T. solo dopo che tutto si era concluso in seguito alle prime lettere della M. del 24 ottobre 2002, dopo che già in data 18 giugno 2002 era stata pagata la fattura della C. S.a.s. per la mediazione espletata (vedi interrogatorio formale sig. N. e sua lettera del 5 novembre 2002, in atti di parte attrice).

Dunque dice il vero la C. S.a.s. quando questa riferisce che i sigg.ri N. e S. hanno mancato nei loro confronti non ponendoli nelle condizioni di valutare la situazione della partecipazione della M. all’affare.

Preso atto di tutto ciò è applicabile alla vicenda l’art. 1758 c.c. che prevede il caso della pluralità di mediatori.

Infatti è certo che anche la C. ha contribuito allo svolgimento dell’affare dato che è stato oggetto in questo caso di contratto specifico di mediazione e ha portato fino allo svolgimento del preliminare, poi ratificato il 24 novembre 2003, le due parti dell’affare.

Si deve solo precisare che la norma non riguarda solo l’ipotesi in cui l’intermediato si serva congiuntamente di più mediatori, ma anche il caso in  cui l’intervento dei mediatori sia distinto e un mediatore non abbia conoscenza, come in questo caso, della mediazione dell’altro, purché ciascuno dei mediatori si sia di fatto giovato dell’apporto dell’altro (la giurisprudenza è univocamente in questo senso).

Nel caso presente è chiaro che la sig.ra T. si è avvalsa del contributo C. senza la quale gli atti successivi alla messa in contatto delle parti non avrebbe avuto effetto e d’altra parte la C. senza la M. non avrebbe avuto modo di intervenire perché l’immobile interessante peri sigg.ri S. e N. non lo ha presentato lei, ma, visto che si deve credere al sig. M., ma il sig. C. che operava per la M..

Dunque l’art. 1758 c.c. è pienamente applicabile.

A questo punto si osserva che non è contestato che la provvigione d’uso è del 2 % e che la C. ha percepito l’1% e precisamente (vedi fattura n. 34 del 18 giugno 2002) la somma di € 5200,00 oltre IVA.

Ritiene lo scrivente che sia equo ex art. 1755 c.c. (non vi è ovviamente accordo fra le parti circa l’ammontare della provvigione da attribuire alla M. e su come ripartire la provvigione d’uso e pertanto si deve ricorrere all’equità indicata nella norma per ripartire la provvigione d’uso tra i due mediatori) ripartire tra le due agenzie la provvigione del 2 % prevista dagli usi e condannare pertanto  sigg.ri N. e S. a pagare la medesima somma di € 5200,00 oltre IVA in favore della sig.ra T. A..

Dalla data della messa in mora effettiva, avvenuta con la notificazione dell’atto di citazione il 22 giugno 2004, dato che prima della ratifica non era dovuta mediazione, segue, il pagamento degli interessi nella misura legale pro tempore vigente fino al saldo.

La domanda di rivalsa svolta dai convenuti nei confronti della C. deve essere respinta perché da un lato essa ha svolto attività di mediazione causalmente rilevante come detto e dall’altro sarebbe anche titolare di diritto al risarcimento del danno per omessa informazione.

I sigg.ri N. e S. sono condannati a pagare le spese processuali, liquidate come in dispositivo, sia in favore di T. A. che in favore di C. S.a.s.

Si precisa solo che non essendo stata trovata nota spese attrice si procede a liquidare d’ufficio le spese dell’attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, sezione distaccata di Imola, in persona del dott. Sandro Pecorella, definitivamente pronunciando nella causa (n.r. 695/2004) tra

T. A. (avv. R. P.);

contro

N. G. e S. A. (avv. L. P. e G. M.),

con la chiamata in causa di

C. S.a.s. di S. C. & C. (avv. A. B.)

avente per oggetto: contratto di mediazione.

ogni diversa istanza disattesa e respinta

dichiara che T. A. titolare della ditta M. ha svolto mediazione tra N. G. e S. A. e C. E. I. C. e S. P. C. in relazione all’acquisto di immobile e, respinta la relativa eccezione di prescrizione, condanna N. G. e S. A. a pagare quota parte della provvigione in favore della medesima T. A. nella misura dell’1% del valore dell’affare e pertanto nella misura di € 5200,00 oltre IVA e oltre interessi nella misura legale dal 22 giugno 2004 fino al saldo effettivo;

respinge le domande svolte da N. G. e S. A. nei confronti di C. S.a.s. di S. C. & C.; 

condanna N. G. e S. A. a pagare le spese di causa in favore di T. A. che liquida d’ufficio in complessivi € 3329,38 di cui € 394,38 per spese, € 1682,00 per competenze, € 1253,00 per onorari oltre 12,5% per spese generali ex art. 15 T.P. e oltre IVA e CPA come per legge.

condanna N. G. e S. A. a pagare le spese di causa in favore di C. S.a.s. di S. C. & C. che liquida in complessivi € 2928,00 di cui € 60,00 per spese, € 1768,00 per competenze, € 1100,00 per onorari oltre 12,5% per spese generali ex art. 15 T.P. e oltre IVA e CPA come per legge.

Sentenza esecutiva per legge.

Imola, 22 febbraio 2008.

Il Giudice